Ein Haus kaufen in Thailand – Der komplette Guide 2025
Träumst du davon, deine eigene kleine Oase unter Palmen zu haben? Ein Ort, an dem die Sonne fast täglich scheint und das türkisfarbene Meer nur einen Steinwurf entfernt ist? Thailand lockt nicht nur UrlauberInnen, sondern auch immer mehr ÖsterreicherInnen, die nach Südostasien auswandern möchten. Aber kann man als AusländerIn auch ein Haus in Thailand kaufen?
In diesem Guide nehmen wir dich an die Hand und zeigen dir alles, was du über den Hauskauf in Thailand wissen musst – von rechtlichen Voraussetzungen über die Kosten bis hin zu den besten Regionen zum Investieren.
Und weil der Hauskauf im Ausland durchaus kostspielig und zeitaufwendig sein kann, stellen wir dir Anbieter wie Wise und OFX vor, die dir bei günstigen, schnellen und sicheren internationalen Überweisungen helfen können.
💡 Was du wissen solltest
- AusländerInnen können nur Wohnungen und Häuser kaufen bzw. pachten, nicht direkt Land erwerben
- Je nach Region und Qualität niedrige Preise und Potential zur Wertsteigerung
- Lokaler Anwalt unbedingt erforderlich
- Immobilienbesitz gewährt kein automatisches Aufenthaltsrecht
- Günstig Geld nach Thailand senden mit Wise und OFX
Können Österreicher ein Haus in Thailand kaufen?
Lass uns gleich mit der spannendsten Frage beginnen: Ist es für dich als ÖsterreicherIn überhaupt möglich, ein Haus in Thailand zu kaufen? Die kurze Antwort lautet: Jein – mit einigen wichtigen Einschränkungen.
Das thailändische Gesetz verbietet es AusländerInnen grundsätzlich, Land in Thailand direkt zu besitzen. Das bedeutet, dass du als ÖsterreicherIn kein Grundstück auf deinen Namen eintragen lassen kannst. Allerdings gibt es mehrere legale Wege, um trotzdem ein Haus in Thailand zu kaufen:
Wohnungseigentum: Als AusländerIn darfst du Eigentumswohnungen in Gebäuden kaufen, solange nicht mehr als 49% des Gebäudes in ausländischem Besitz sind. Diese Regelung macht Condominiums zu einer beliebten Option für ausländische KäuferInnen in Thailand, vor allem in den Großstädten.
Langzeitpacht: Du kannst Land- und Hauspachtverträge mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren und der Option auf Verlängerung abschließen. Dieser sogenannte Leasehold ist die wahrscheinlich beliebteste Lösung für den Hauskauf in Thailand.
Gründung einer thailändischen Gesellschaft: Eine weitere Möglichkeit besteht darin, eine thailändische Gesellschaft zu gründen, bei der du bis zu 49% der Anteile halten kannst, während mindestens 51% in thailändischem Besitz sein müssen. Die Gesellschaft kann dann das Grundstück kaufen.
Besonders für RentnerInnen aus Österreich klingt Thailand wie das ideale Land, um den Lebensabend zu verbringen. Um als RentnerIn nach Thailand auszuwandern, brauchst du allerdings ein spezielles Rentenvisum (Non-Immigrant Visa O-A) – selbst mit dem Visum ist der Aufenthalt begrenzt, aber nicht unmöglich.
Welche Voraussetzungen gibt es, um ein Haus in Thailand zu kaufen?
Wenn du dich entschieden hast, eine Immobilie in Thailand zu kaufen oder zu pachten, sind die Voraussetzungen nicht schwer zu erfüllen:
Gültiger Reisepass
Ausreichende finanzielle Mittel für den Kauf
Für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses benötigst du kein spezielles Visum, für längerfristige Aufenthalte ist jedoch ein passendes Visum erforderlich. Darum solltest du dich unbedingt vor dem Hauskauf kümmern, denn der Besitz einer Immobilie in Thailand gewährt dir nicht automatisch auch ein Aufenthaltsrecht im Land.
🚀 Immobilie in Thailand kaufen: Schritt für Schritt Anleitung
Der Hauskauf im Ausland kann nervenaufreibend sein – gerade wenn es sich um ein Land wie Thailand handelt, in dem so gut wie alles anders läuft als in Österreich. Doch wenn du das Ganze Schritt für Schritt angehst, wird der Kaufprozess gleich ein bisschen transparenter:
1. Recherche und Immobiliensuche
Beginne mit einer gründlichen Recherche über Gegenden, Immobilientypen und Preisklassen. Nutze Immobilienportale, lokale Makler oder persönliche Empfehlungen und nimm dir Zeit, verschiedene Regionen zu besuchen, bevor du eine Entscheidung triffst.
2. Rechtliche Beratung einholen
Konsultiere unbedingt einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt, der sowohl Thailändisch als auch Englisch spricht. Dieser wird dir helfen, die legale Struktur deines Kaufs zu gestalten. So kannst du sicher gehen, dass im Nachhinein keine böse Überraschung auf dich zukommt.
3. Besichtigung und Due Diligence
Wenn du ein interessantes Objekt gefunden hast, solltest du es persönlich besichtigen – auch wenn die Bilder in der Anzeige perfekt scheinen, sind sie oft nicht aussagekräftig oder veraltet. Überzeugt dich das Haus, sollte vor dem Kauf eine umfassende Prüfung der Immobilie durchgeführt werden. Dazu gehören:
die Überprüfung des Grundbucheintrags
die Prüfung auf Belastungen oder Hypotheken
die Klärung der Bebauungsvorschriften
die Überprüfung der Genehmigungen für bestehende Bauten
4. Reservierungsvertrag und Anzahlung
Wenn alles in Ordnung ist und du dich für den Hauskauf in Thailand entschieden hast, wird in der Regel ein Reservierungsvertrag abgeschlossen und eine Anzahlung des Kaufpreises geleistet. Bereits hier lohnt es sich, zu verhandeln.
5. Kaufvertrag aushandeln und unterzeichnen
Dein Anwalt wird den Kaufvertrag prüfen oder aufsetzen. Achte darauf, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden und du den Inhalt vollständig verstehst, bevor du unterschreibst.
6. Zahlung des Kaufpreises
Die Zahlung erfolgt üblicherweise in Raten, mit einer Schlussrate bei der Eigentumsübertragung. Für internationale Überweisungen bieten Dienste wie Wise vorteilhafte Wechselkurse und niedrigere Gebühren als traditionelle Banken – ansonsten kann die Überweisung hoher Beträge schnell ins Geld gehen.
7. Eigentumsübertragung
Bei Condominiums erfolgt die Übertragung im Landamt, wo sowohl KäuferIn und VerkäuferIn anwesend sein müssen. Handelt es sich um eine Langzeitpacht, wird als letzter Schritt der Pachtvertrag registriert.
Was kostet ein Haus in Thailand? Preisübersicht 2025
Die Immobilienpreise in Thailand sind verlockend, aber du solltest dich nicht zu früh freuen. Denn wie überall spielen hier die Lage, Größe und Qualität des Hauses eine große Rolle – und die Preisunterschiede sind in Thailand enorm. Hier ein Überblick über die durchschnittlichen Kosten (Wechselkurse vom 05.03.2025):
| Zimmer | Quadratmeterpreis THB | Quadratmeterpreis EUR |
|---|---|---|
| 4 | 62.748 THB | ca. 1.752 EUR |
| 5 | 54.633 THB | ca. 1.525 EUR |
| 6 | 49.473 THB | ca. 1.381 EUR |
| 7 | 47.223 THB | ca. 1.318 EUR |
| 8 | 48.653 THB | ca. 1.358 EUR |
Die Preise in Bangkok und touristischen Gebieten wie Phuket sind in der Regel höher als in Provinzstädten oder ländlichen Gegenden. Und am Meer kommt natürlich nochmal einiges dazu.
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Einmalige Kosten beim Hauskauf in Thailand
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf in Thailand weitere einmalige Kosten an, die du als KäuferIn tragen musst:
| Kostenart | Prozentsatz |
|---|---|
| Übertragungssteuer | 2% |
| Stempelsteuer | 0,5% |
| Registrierungsgebühr | 1% |
| Anwaltskosten | 0,5-1% |
| Maklergebühr | 3-5% |
Was viele österreichische KäuferInnen vernachlässigen, sind die internationalen Überweisungsgebühren und Wechselkursaufschläge – denn Auslandsüberweisungen bei traditionellen Banken steigen schnell in den vierstelligen Bereich. Stattdessen solltest du eine günstige Option für internationale Transfers wählen:
Wise
- Bietet Überweisungen zum echten Devisenmittelkurs ohne versteckte Gebühren
- Transparente Gebührenstruktur ab 0,23%
- Automatischer Rabatt für höhere Überweisungsbeträge
- Schnelle Transaktionen
OFX:
Spezialisiert auf größere Überweisungen mit wettbewerbsfähigen Kursen
Keine Obergrenze für Transaktionsbeträge
Laufende Kosten für ein Haus in Thailand
Auch nach dem Kauf fallen regelmäßige Kosten an, die du bei deiner Planung berücksichtigen solltest:
Grundsteuer: Sehr niedrig in Thailand, etwa 0,02-0,1% des behördlichen Schätzwerts pro Jahr.
Gemeinschaftskosten: Bei Condominiums fallen monatliche Gebühren von etwa 30-100 EUR an (abhängig von den Einrichtungen), zum Beispiel für Pool, Fitnesscenter und Sicherheitsdienst.
Nebenkosten: Strom, Wasser und Internet sind in Thailand vergleichsweise günstig.
Instandhaltung: Besonders in tropischen Regionen wie Thailand und bei der Lage am Meer solltest du Mehrkosten für Wartung und Reparaturen einplanen.
💡 Tipp: Wenn du nicht planst, langfristig in Thailand zu leben, lohnt sich das Multiwährungskonto von Wise inkl. Debitkarte, um deine alltäglichen Ausgaben in THB zu verwalten. Für den Währungsumtausch zahlst du hier nur eine variable Gebühr ab 0,23%.
Grundsteuer in Thailand: Was Immobilienkäufer wissen müssen
Die Grundsteuer, in Thailand Land and Building Tax (LBT), betrifft sowohl Grundstücks- als auch HauseigentümerInnen. Die genaue Höhe hängt von der Nutzung der Immobilie ab – etwa ob sie privat oder gewerblich genutzt wird.
Im internationalen Vergleich ist sie äußerst niedrig: Für Wohnimmobilien fallen zwischen 0,02% und 0,1% des behördlichen Schätzwerts an Grundsteuer an, die jedes Jahr im Jänner zu bezahlen sind.
Ferienhaus Thailand kaufen: die günstigsten Orte
Wenn du ein Haus in Thailand kaufen möchtest, aber dein Budget begrenzt ist, solltest du auch ländliche Regionen in Betracht ziehen. Dort sind die Immobilien günstiger, weil sie weiter von den Haupttouristenzentren entfernt liegen, weniger internationale KäuferInnen anziehen oder über weniger entwickelte Infrastruktur verfügen.
Im Gegensatz dazu gehören die Westküste von Phuket, Koh Samui und zentrale Gebiete von Bangkok zu den teuersten Regionen Thailands, wo Häuser leicht mehrere Millionen Euro kosten können.
Wie du in dieser Tabelle siehst, liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der günstigsten Region bei einem Bruchteil der teuersten Städte:
| Standort | Immobilienpreise |
|---|---|
| Nakhon Si Thammarat | 15.105 THB/m² |
| Udon Thani | 17.209 THB/m² |
| Nakhon Ratchasima | 20.950 THB/m² |
| Khon Kaen | 23.202 THB/m² |
| Pathum Thani | 27.430 THB/m² |
| Phetchaburi | 33.406 THB/m² |
| Nonthaburi | 33.702 THB/m² |
| Chiang Mai | 35.022 THB/m² |
| Samut Prakan | 38.381 THB/m² |
| Chon Buri | 39.345 THB/m² |
| Prachuap Khiri Khan | 39.997 THB/m² |
| Krabi | 41.280 THB/m² |
| Rayong | 38.874 THB/m² |
| Bangkok | 66.052 THB/m² |
| Surat Thani | 63.439 THB/m² |
| Songkhla | 71.865 THB/m² |
| Phang-nga | 73.337 THB/m² |
| Phuket | 77.732 THB/m² |
Welche Faktoren beeinflussen die Kosten für den Hauskauf in Thailand?
Die Immobilienpreise in Thailand werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die auf der Hand liegen. Immobilien in der Nähe von Stränden, in zentralen Stadtgebieten oder mit guter Anbindung an Flughäfen und Verkehrsknotenpunkte sind deutlich teurer.
Ähnliches gilt für die Nähe zu Einkaufszentren, internationalen Schulen, Krankenhäusern und anderen Annehmlichkeiten. Auch die touristische Entwicklung der Region erhöht den Wert einer Immobilie. Wer ein Haus in Thailand am Meer kaufen will, muss natürlich ebenfalls tiefer in die Tasche greifen, denn hier ist die Nachfrage größer als das Angebot.
Haus in Thailand kaufen: Lohnt sich die Investition?
Ein Haus am Meer in Thailand zu kaufen, kann sowohl als persönlicher Rückzugsort als auch als Investition eine gute Idee sein. In den beliebten Touristengebieten Thailands können gut gelegene und hochwertige Immobilien sicherlich attraktive Mietrenditen erwirtschaften.
Historisch betrachtet haben Immobilien in Thailands Touristenregionen langfristig an Wert gewonnen, insbesondere in Bangkok und Phuket. Aber es gibt auch Herausforderungen, die es bei der Investition in Thailand zu beachten gibt:
Rechtliche Unsicherheiten
Politische und wirtschaftliche Instabilität kann den Markt beeinflussen
Übersättigung in einigen Regionen durch Überentwicklung
Währungsrisiken: unvorhersehbare Schwankungen zwischen Euro und Thai Baht
Naturkatastrophen wie Überschwemmungen in bestimmten Gebieten
Wenn du dich dennoch für den Hauskauf in Thailand entscheidest und deshalb größere Geldbeträge in Thai Baht überweisen musst, solltest du Anbieter wie Wise in Betracht ziehen. Denn bei Überweisungen von mehreren hunderttausend Euro können die Einsparungen durch bessere Wechselkurse und niedrigere Gebühren schnell mehrere tausend Euro betragen.
Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf in Thailand
Wenn du dich dafür interessierst, ein Ferienhaus in Thailand zu kaufen oder ganz nach Thailand auszuwandern, solltest du die für dich relevanten Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen:
| ✅ Vorteile | ❌ Nachteile |
|---|---|
| Vergleichsweise günstige Immobilienpreise | Rechtliche Einschränkungen für ausländischen Grundbesitz |
| Niedriges Steuerniveau | Komplexe Rechtslage und potenzielle Unsicherheiten |
| Tropisches Klima und Naturschönheit | Sprachbarrieren bei Verhandlungen und Behördengängen |
| Niedrige Lebenshaltungskosten | Kulturelle Unterschiede bei Geschäftspraktiken |
| Potenzial für gute Mietrenditen in Touristengebieten | Qualitätsunterschiede bei Baustandards |
| Gute medizinische Versorgung in größeren Städten | Visumsanforderungen für längere Aufenthalte |
| Wachsender Immobilienmarkt in vielen Regionen | Risiken durch Naturkatastrophen in bestimmten Gebieten |
Haus in Thailand mieten oder kaufen – was ist besser?
Die Entscheidung, ob du in Thailand mieten oder kaufen solltest, hängt von deinen lang- und kurzfristigen Plänen ab. Wenn du kein dauerhaftes Aufenthaltsvisum hast, lohnt sich das Mieten eines Hauses in Thailand meist mehr als der Hauskauf. Auch wenn du lieber saisonal in Thailand leben möchtest (was hinsichtlich des Visums Sinn macht), ist Mieten die bessere Option.
Wenn du allerdings eine Investition suchst, von Wertsteigerungen profitieren willst oder langfristig in Thailand wohnen möchtest, ist der Kauf sicherlich eine gute Idee.
Der Immobilienmarkt in Thailand
Vor der Pandemie erlebte Thailand ein stetiges Wachstum im Immobiliensektor, insbesondere im Luxussegment und bei Condominiums in Bangkok und touristischen Hotspots. Die Pandemie führte dann jedoch zu einem vorübergehenden Einbruch, besonders bei Immobilien, die auf ausländische KäuferInnen und TouristInnen ausgerichtet waren.
Mittlerweile erholt sich der Markt allerdings und es kommt wieder zur wachsenden Nachfrage, was gerade für Investoren, die auf Mieteinnahmen setzen, ein großer Vorteil ist. Auch das Interesse an Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien kann Wertsteigerungen bedeuten. Dennoch solltest du beachten, dass der Immobilienmarkt in Thailand keinesfalls so stabil ist wie der in Mitteleuropa.
Haus kaufen in Thailand als Österreicher: Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Die meisten ausländischen KäuferInnen finanzieren ihr Haus in Thailand direkt mit Eigenkapital oder durch Hypotheken auf bestehende Immobilien in ihrem Heimatland – zweifelsohne die einfachste Lösung.
Aber auch viele thailändische Banken bieten AusländerInnen Immobilienkredite an, wenn sie genug Eigenkapital mitbringen. Oftmals sind diese Darlehen allerdings auf Condominiums mit klarem Besitztitel beschränkt und erfordern eine längere Aufenthaltsgenehmigungen oder Arbeitserlaubnis bzw. einen Arbeitsvertrag.
Wenn du diese Voraussetzungen erfüllst, lohnt es sich definitiv, dich bei Banken in Thailand zu erkundigen. Je früher du mit der Suche nach der passenden Finanzierung beginnst, desto schneller ist der Hauskauf in Thailand in trockenen Tüchern.
💡 Tipps für den Immobilienkauf in Thailand
Wenn du als AusländerIn ein Haus in Thailand kaufen oder leasen möchtest, stehst du vor einigen Herausforderungen durch die lokalen Eigenheiten und nicht zuletzt die Sprachbarriere. Umso wichtiger ist es, die folgenden Tipps zu beachten:
Investiere in einen guten zweisprachigen Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist und dir die rechtlichen Besonderheiten erklären kann.
Prüfe den genauen Besitztitel der Immobilie, bevor du den Kauf in die Wege leitest. Der Besitztitel "Chanote" ist für ausländische KäuferInnen am sichersten.
Verstehe die Unterschiede zwischen Freehold (tatsächliches Eigentum wie in Österreich) und Leasehold (Pacht auf max. 30 Jahre mit Option auf Verlängerung).
Geduld ist essentiell – Immobilientransaktionen können länger dauern als erwartet. Hier hilft Wise, um die Anzahlung in wenigen Stunden zu überweisen.
Informiere dich über lokale Versicherungsangebote gegen Naturkatastrophen wie Tsunamis oder Fluten.
Achte auf Qualitätsunterschiede und nimm die Immobilie genauestens unter die Lupe.
Konsultiere einen Steuerberater bezüglich deiner Steuerpflichten in Österreich und Thailand.
Wenn du ein Ferienhaus kaufst, stelle sicher, dass du einen zuverlässigen Hausverwalter findest, der sich um Wartung, Reparaturen und Sicherheit kümmert, wenn du nicht vor Ort bist.
Spare bares Geld beim Geldtransfer: Du kannst bei deinem Hauskauf in Thiland clever sparen, indem du für die Überweisung des Kaufbetrags Wise oder OFX statt klassischer Banken nutzt. Wise zum Beispiel arbeitet nämlich mit echten Devisenmittelkursen und verzichtet auf versteckte Aufschläge – so bleiben dir schnell mehrere tausend Euro mehr in der Tasche.
Immobilie in Thailand finden – so funktioniert's
Ob Stadtwohnung in Bangkok, Strandhaus in Koh Samui oder Bergretreat in Pai – die Immobiliensuche in Thailand bietet vielfältige Möglichkeiten. Mit einer Kombination aus Online-Recherche auf spezialisierten Portalen und der Unterstützung erfahrener Makler vor Ort findest du das passende Objekt in deiner Wunschregion. Hier sind die besten Wege, um dein Traumhaus zu finden:
Immobilien-Portal oder Makler – was ist besser?
Die meisten KäuferInnen suchen zu Beginn auf eigene Faust, steigen aber später auf den Hauskauf mit einem lokalen Makler um. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf in Thailand:
| ✅ Vorteile | ❌ Nachteile | |
|---|---|---|
| 🌐 Immobilien-Portale |
|
|
| 🧑💼 Makler |
|
|
Thailändische Immobilien-Portale
Genau wie in Österreich gibt es einige lokale Immobilien-Portale, die für die Immobiliensuche in Thailand besonders nützlich sind und dir einen ersten Einblick in den Markt ermöglichen. Der große Vorteil: Hier findest du nicht nur Objekte, die an ausländische KäuferInnen gerichtet sind, sondern auch verborgene Schnäppchen:
Österreichische Portale für Ferienhäuser in Thailand
Auch einige österreichische bzw. deutschsprachige Portale bieten Immobilien in Thailand an – hier lohnt sich also ebenfalls ein Blick:
Diese Portale haben zwar eine kleinere Auswahl als die thailändischen Websites, bieten aber den Vorteil deutschsprachiger Beschreibungen. Oftmals sprechen die jeweiligen Makler gut deutsch oder englisch, was den Prozess erleichtert. Dennoch empfehlen wir dir, dich auch auf lokalen Portalen umzusehen.
Thailändische Maklerunternehmen
Wenn du dich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheidest, solltest du darauf achten, eine renommierteste Agentur zu beauftragen – denn bei einem so großen Investment möchtest du ja sichergehen, dass alles mit rechten Dingen zugeht.
Viele Expats in Thailand berichten, dass persönliche Empfehlungen von anderen AusländerInnen, die bereits ein Haus in Thailand gekauft haben, der beste Weg sind, einen vertrauenswürdigen Makler zu finden. Scheue dich also nicht, in der Community nachzufragen.
Fazit zum Hauskauf in Thailand für Österreicher
Den Wohnsitz in Österreich gegen ein Eigenheim unter Palmen einzutauschen klingt verlockend, dennoch solltest du beim Hauskauf in Thailand die rechtlichen Hürden ernst nehmen. Zwar kannst du als AusländerIn in Thailand kein Land kaufen, aber der Hauskauf über Langzeitpacht oder Condominiums ist durchaus möglich – und das zu deutlich niedrigeren Preisen als in Europa. Mit lokaler Expertise und klugen Geldtransfers via Wise oder OFX wird dein tropischer Wohntraum zur Realität.
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FAQs zum Immobilienkauf in Thailand
Kann man als Österreicher ein Haus in Thailand kaufen?
Als AusländerIn kannst du kein Land direkt besitzen, aber Eigentumswohnungen in Condominiums erwerben oder langfristige Pachtverträge für ein Haus in Thailand abschließen (Leasehold).
Sind Immobilien in Thailand teuer?
Im Vergleich zu Österreich ist der Hauskauf in Thailand viel günstiger, gerade in ländlichen Regionen. Aber auch in Bangkok, Phuket und Chiang Mai finden sich erschwingliche Quadratmeterpreise.
Kann man einfach so nach Thailand auswandern?
Nein, du benötigst ein entsprechendes Visum wie Renten-, Investment- oder Arbeitsvisum, da der bloße Immobilienbesitz kein automatisches Aufenthaltsrecht gewährt.
Welche Regionen sind für den Hauskauf in Thailand am beliebtesten?
Die beliebtesten Regionen sind Bangkok für Stadtleben, Phuket und Koh Samui für Strandimmobilien, Chiang Mai für Naturfans und Hua Hin als ruhigerer Küstenort bei RentnerInnen.