Haus kaufen in Schweden als Österreicher – der komplette Guide 2025
Zwischen Mitternachtssonne und Polarlichtern lockt Skandinavien mit einem Immobilienmarkt, der für viele ÖsterreicherInnen zunehmend interessant wird.
Ob dich die endlosen Wälder Lapplands reizen oder du von einer modernen Stadtwohnung in Malmö träumst – der schwedische Immobilienmarkt bietet spannende Möglichkeiten für jeden Geschmack und Geldbeutel. Allerdings solltest du dich vor dem Kauf mit einigen Besonderheiten vertraut machen, damit dein Weg zum nordischen Eigenheim nicht zur Odyssee wird.
In diesem Artikel zeigen wir dir daher, mit welchen Kosten du rechnen musst, wie der Hauskauf in Schweden funktioniert und wie du mit günstigen Auslandsüberweisungen bares Geld sparen kannst.
💡 Was du wissen solltest
- Hauskauf in Schweden für Österreicher: Als EU-Bürger ist der Kauf einer Immobilie in Schweden unkompliziert, wobei die finanziellen Voraussetzungen (Eigenkapital von ca. 15%) entscheidend sind.
- Regionale Preisunterschiede: Immobilienpreise variieren stark zwischen ländlichen Gebieten und Großstädten wie Stockholm und Malmö, wobei der Norden oft günstiger ist.
- Währungsumtausch: Spezialisierte Geldtransfer-Anbietern, wie Wise und OFX, können dir helfen, Geld bei Überweisungsgebühren und Währungswechsel zu sparen.
- Schritt-für-Schritt-Prozess: Der Kaufprozess in Schweden ist transparent, mit einer Bieterrunde, Hausbesichtigung, einer unabhängigen Inspektion und schnellen Schlüsselübergabe.
Können Österreicher in Schweden ein Haus kaufen?
Für ÖsterreicherInnen ist der Immobilienerwerb in Schweden erfreulich unkompliziert. Dank der EU-Mitgliedschaft beider Länder genießt du in Schweden praktisch dieselben Rechte wie Einheimische. Anders als bei Hauskäufen in manch anderen Ländern brauchst du weder eine spezielle Genehmigung noch musst du bürokratische Hürden überwinden. Das einzige, was du mitbringen musst, ist ausreichend Kapital – oder zumindest einen soliden Finanzierungsplan.
💡 Auch interessant: Noch bessere Bedingungen gelten für Österreicher, die ein Haus in Thailand kaufen möchten.
Voraussetzungen für den Hauskauf in Schweden für Österreicher
Der Aufwand für den Immobilienkauf in Schweden ist überschaubar: Als österreichischeR StaatsbürgerIn oder RentnerIn benötigst du lediglich deinen gültigen Reisepass – keine Aufenthaltsgenehmigungen oder komplexen Formulare.
Der wahre Knackpunkt liegt in der Finanzierung: Schwedische Banken erwarten in der Regel eine Eigenkapitalquote von etwa 15% des Kaufpreises. Wenn du dieses Budget aufbringen kannst, steht deinem Hauskauf in Schweden nichts im Wege.
🚀 Schritt-für-Schritt Anleitung: So gelingt der Hauskauf in Schweden
Der Hauskauf in Schweden unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von unserem österreichischen System. Der Kaufprozess ist zwar meist schneller und unbürokratischer als bei uns, hat aber seine eigenen Spielregeln.
1. Suche nach der passenden Immobilie in Schweden
Zunächst gilt es natürlich, das richtige Haus in Schweden zu finden. Dabei unterscheidet sich die Suche nicht groß von Österreich: Du siehst dich auf Immobilienplattformen oder im Angebot von Maklern um.
2. Besichtigung
Wenn du dann ein interessantes Objekt gefunden hast, findest du direkt in der Anzeige einen Termin zur Besichtigung. Im Gegensatz zu Österreich sind in Schweden allerdings Open House Events der Standard. Dabei besichtigen mehrere InteressentInnen gleichzeitig das Objekt, was anfangs ungewohnt sein mag, aber den Prozess erheblich beschleunigt.
3. Bieterverfahren
Anders als bei uns in Österreich, wo entweder Fixpreise gelten oder man persönlich verhandelt, läuft der Immobilienkauf in Schweden typischerweise über ein formelles Bieterverfahren. Stell dir das wie eine entspanntere Version einer Auktion vor: InteressentInnen geben ihre Gebote beim Makler ab (meist per SMS), der diese an den Verkäufer weiterleitet. Wir empfehlen dir, dir vorab ein klares Limit zu setzen – die schwedische Begeisterung fürs Bieten kann durchaus ansteckend sein.
4. Gründliche Objektprüfung
Auch wenn du von der Besichtigung begeistert bist und dich direkt in dein Traumhaus in Schweden verliebt hast, solltest du nicht voreilig handeln. Ein unabhängiger Gutachter sollte das Objekt unbedingt unter die Lupe nehmen, bevor du einen Vertrag unterschreibst. Denn nach dem Kauf gibt's praktisch keine Gewährleistung mehr. Die paar hundert Euro für die Prüfung können später tausende sparen.
5. Vertragsabschluss und Bezahlung
Dann geht es auch schon an den Vertragsabschluss. Das Besondere: In Schweden brauchst du dafür keinen Notar, denn der qualifizierte Makler kümmert sich um den gesamten Papierkram. Nach Annahme deines Gebots zahlst du eine Anzahlung – mit Anbietern wie Wise und OFX ist die Überweisung nicht nur günstiger als bei österreichischen Banken, sondern auch schneller beim Empfänger.
6. Schlüsselübergabe
Der Hauskauf in Schweden wird mit einem Treffen, ein paar Unterschriften und der Schlüssel- und Restgeldübergabe abgeschlossen. Der ganze Prozess, bis du EigentümerIn deines neuen Hauses bist, dauert in Schweden nur wenige Wochen – ein echter Tempounterschied zu den monatelangen Verfahren in der Alpenrepublik.
Was kostet ein Haus in Schweden?
Wenn man an skandinavische Preise denkt, zucken viele InteressentInnen erstmal zusammen. Allerdings solltest du nicht den Fehler machen, Schweden mit den happigen Preisen aus Salzburg und anderen Bestlagen in Österreich zu vergleichen – denn mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich fast 5.000 EUR gehört Österreich zu den teuersten Ländern für den Hauskauf in Europa.
Zwar erinnern die Preise in Stockholm mit durchschnittlich über 500.000 EUR stark an den Wiener Speckgürtel, prinzipiell liegen die Immobilienpreise in Schweden aber gut 20-30% unter denen in Österreich.²
In Schweden variieren die Preise enorm nach Region: Von der Innenstadt der schwedischen Großstädte, wo die Quadratmeterpreise an Kitzbüheler Niveau heranreichen, bis zu abgelegenen Regionen in Nordschweden, wo ein ganzes Haus weniger kostet als eine Garçonnière in Innsbruck, ist alles dabei.
Hier ein aktueller Preisspiegel aus 2024, der die Durchschnittspreise von Einfamilienhäusern in Schweden zeigt (Wechselkurs Stand 08.02.2025):¹
| Region | Durchschnittliche Hauspreise (SEK) | Durchschnittliche Hauspreise (EUR) |
|---|---|---|
| Stockholm | 6.692.000 | 575.512 |
| Mittelschweden | 3.192.000 | 274.512 |
| Småland mit den Inseln | 2.538.000 | 218.268 |
| Süd-Schweden | 3.689.000 | 317.254 |
| West-Schweden | 3.899.000 | 335.314 |
| Nord-Mittel-Schweden | 2.229.000 | 191.694 |
| Zentral-Norrland | 2.000.000 | 172.000 |
| Ober-Norrland | 2.476.000 | 212.936 |
Besonders spannend für preisbewusste ÖsterreicherInnen ist, dass die nördlichen Regionen Schwedens eine echte Alternative zu den überhitzten Immobilienmärkten in unseren Bundesländern sind. Wenn du es also gerne ruhig und abgelegen magst, könnten diese Regionen eine preisgünstige Lösung für den Hauskauf in Schweden sein.
Einmalige Kosten beim Hauskauf in Schweden
ÖsterreicherInnen sind ja einiges an Nebenkosten beim Immobilienkauf gewohnt – Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und natürlich die Maklerprovision schlagen bei uns ordentlich zu Buche. Im Gegensatz dazu ist der schwedische Immobilienkauf in puncto Nebenkosten deutlich günstiger.
Hier die wichtigsten einmaligen Ausgaben, wenn du ein Haus in Schweden kaufen willst:
Die Grunderwerbsteuer (auf Schwedisch Lagfart) beträgt nur 1,5% des Kaufpreises. Zum Vergleich: In Österreich zahlen wir satte 3,5%! Das macht bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR immerhin 6.000 EUR Ersparnis.
In Schweden zahlt der Verkäufer die Maklerprovision! Kein Vergleich zu den 3-4% Maklergebühren in Österreich.
Der Grundbucheintrag kostet mit rund 825 SEK (ca. 73 EUR, Wechselkurse vom 08.02.2024) nur einen Bruchteil der österreichischen Gebühren.
Die Überweisungsgebühren können bei österreichischen Banken schnell im vierstelligen Bereich liegen. Nutze stattdessen spezialisierte Anbieter für Auslandsüberweisungen, wie zum Beispiel Wise. So profitierst du vom offiziellen Devisenmittelkurs und transparenten, niedrigen Gebühren.
🔎 Mehr im Vergleich: Wise vs. Bank Auslandsüberweisung 2025
Laufende Kosten fürs Haus in Schweden
Natürlich solltest du beim Hauskauf in Schweden auch die laufenden Kosten nicht vernachlässigen. Die Grundsteuer folgt einem völlig anderen System: Für bestehende Häuser werden 0,75% des Immobilienwerts fällig, aber maximal 10.074 SEK (etwa 890 EUR, Wechselkurse vom 08.02.2024) für 2025.
Auch die Energiekosten sind ein wichtiger Kostenfaktor, denn ähnlich wie der Alpenraum kämpfen auch die Schweden mit Kälte im Winter und extremen Temperaturschwankungen über das Jahr hinweg. Ein gut isoliertes Haus ist deshalb Gold wert, um deine Fixkosten zu reduzieren.
Auch um eine Hausversicherung kommst du nicht herum. Wenn du ein Ferienhaus in Schweden kaufen willst, solltest du darauf achten, dass deine Versicherung auch längere Leerstandszeiten einschließt.
Die günstigsten Regionen für den Hauskauf in Schweden
Was viele InteressentInnen besonders an Schweden fasziniert, ist die unberührte Natur – nicht unähnlich unseren Alpen, aber viel weitläufiger und ursprünglicher. Und genau wie in Österreich ist der Preisunterschied zwischen Stadt und Land enorm.
Die absoluten Preishits findest du in Zentral-Norrland, wo ein Haus für durchschnittlich 172.000 EUR zu haben ist. Auch Småland, bekannt durch Astrid Lindgrens Geschichten, lockt mit niedrigen Preisen, sodass du dir hier im Vergleich zu Österreich deutlich mehr Grundstücksfläche für dasselbe Geld leisten kannst.
Während die Metropolregionen Stockholm, Göteborg und Malmö preislich mit Wien, Salzburg und Innsbruck konkurrieren, bieten die ländlichen Gebiete also noch echte Schnäppchen. Je weiter nördlich, desto günstiger wird der Hauskauf in Schweden.
Ist der Hauskauf in Schweden eine gute Investition?
Für viele ÖsterreicherInnen könnte die Investition in ein Haus in Schweden auf jeden Fall eine Überlegung wert sein – gerade wenn du gerne in Skandinavien Urlaub machst. Der schwedische Markt entwickelt sich zwar weniger dynamisch als die alpinen Hotspots Österreichs, ist dafür aber deutlich stabiler.
Besonders spannend für österreichische AnlegerInnen: Die Universitätsstädte und größeren Zentren verzeichnen eine ähnliche Wertsteigerung wie vergleichbare Lagen in Österreich. Der große Unterschied: Das Preisniveau ist – zumindest außerhalb Stockholms – noch deutlich moderater als bei uns.
Wenn du ein Haus in Schweden als Investment kaufen willst, solltest du ein Niedrigenergiehaus in Betracht ziehen. Warum? Die Preise für energieeffiziente Immobilien entwickeln sich in Schweden durchschnittlich 15% besser als der allgemeine Markt.
Immobilie in Schweden kaufen: Vorteile und Nachteile
Hier nochmals alle Vor- und Nachteile des Hauskaufs in Schweden im Überblick:
| ✅ Vorteile | ❌ Nachteile |
|---|---|
| Deutlich niedrigere Nebenkosten als in Österreich | Extreme Preisunterschiede zwischen Stadt und Land |
| Verkäufer zahlt die Maklerprovision | Sprachbarriere kann die Bürokratie erschweren |
| Transparenter Kaufprozess ohne Notar | Hohe Heizkosten durch lange Winter |
| Erstklassige Bauqualität bei neueren Häusern | Aufwändige Instandhaltung wegen des rauen Klimas |
Wohnung mieten oder Haus kaufen in Schweden?
Während die Eigentumsquote in Österreich ungefähr bei der Hälfte liegt, wohnen in Schweden traditionell mehr Menschen zur Miete – natürlich besonders in den Städten. Das eröffnet wiederum Möglichkeiten für den Hauskauf als Einnahmequelle. Doch wann lohnt es sich, in Schweden selbst zu mieten?
Wenn du langfristige Pläne in Schweden verfolgst, solltest du folgende Punkte berücksichtigen:
Der Kauf ist beim Auswandern empfehlenswert
Wertsteigerungspotential besonders in Universitätsstädten
Vermietung als zusätzliche Einnahmequelle möglich
Bist du dir noch nicht ganz sicher, solltest du vielleicht lieber mieten – aus folgenden Gründen:
Sinnvoll zum Kennenlernen verschiedener Regionen
Flexibilität bei beruflicher Unsicherheit
Geringeres finanzielles Risiko
Wie entwickelt sich der schwedische Immobilienmarkt?
Die Entwicklung des schwedischen Immobilienmarkts ist für potentielle KäuferInnen natürlich besonders spannend, zeigt sie doch einige bemerkenswerte Parallelen, aber auch deutliche Unterschiede zu unserem heimischen Markt.
Die Wachstumsprognosen bis 2029 liegen mit durchschnittlich 2,72% pro Jahr zwar unter den teilweise hitzigen Steigerungsraten, die wir aus Österreich kennen, versprechen aber eine stabilere, nachhaltigere Entwicklung. Der schwedische Markt erlebt derzeit einen regelrechten Boom im Bereich nachhaltiges Bauen und energieeffizientes Wohnen, der sich auch in der Zukunft fortsetzen wird.
Dieser Trend spiegelt sich in beeindruckenden Zahlen wider: In den letzten zwei Jahren wurden über 60% aller Neubauten nach strengsten Energieeffizienz-Standards errichtet. Die schwedische Regierung fördert diese Entwicklung mit Zuschüssen für energetische Sanierungen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Häusern mit Wärmepumpen und Solaranlagen jährlich um etwa 25% – ein Trend, den wir auch in unseren Alpenregionen beobachten, der in Schweden aber noch dynamischer verläuft.
Kann man als Österreicher ein Haus in Schweden finanzieren?
Überraschenderweise sind schwedische Banken durchaus offen für internationale Kreditnehmer – auch für ÖsterreicherInnen. Der entscheidende Unterschied zu unserem heimischen Bankensystem liegt in der geforderten Eigenkapitalquote.
Österreichische Banken verlangen üblicherweise 20-30% Eigenkapital, besonders seit der verschärften Kreditvergabe-Richtlinie 2022. Schwedische Banken sind da entspannter: 15% Eigenkapital reichen meist aus. Bei einem typischen Hauskauf für 300.000 EUR bedeutet das konkret: In Schweden brauchst du 45.000 EUR Eigenkapital, während du in Österreich mindestens 60.000 EUR auf der hohen Kante haben müsstest.
Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?
Die Bonitätsprüfung ist auch in Schweden ein wichtiges Kriterium für die Kreditvergabe. Dabei bewerten die schwedischen Banken:
Deine gesamte finanzielle Situation
Die Stabilität deines Einkommens
Ob du planst, den Hauptwohnsitz nach Schweden zu verlegen
Viele Banken akzeptieren auch österreichische Pensionen als Einkommensnachweis – ein wichtiger Punkt für alle österreichischen RentnerInnen, die ihren Ruhestand in Schweden planen.
💡 Tipps für den Immobilienkauf in Schweden
Ein Immobilienkauf im hohen Norden unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten von dem, was wir aus Zentraleuropa kennen. Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich der Erwerb jedoch problemlos meistern. Hier die wichtigsten Hinweise für einen erfolgreichen Kaufprozess:
Besonderes Augenmerk auf die Heizungsanlage: Die langen, kalten Winter in Schweden erfordern ein durchdachtes Heizsystem. In den vergangenen Jahren hat sich die Kombination aus Wärmepumpe und Fußbodenheizung als besonders effizient erwiesen.
Eine genaue Prüfung der Heizungsanlage und der bisherigen Energiekosten sollte daher ganz oben auf der Prioritätenliste stehen. Viele Immobilien verfügen bereits über moderne Systeme, aber gerade bei älteren Häusern können Modernisierungskosten auf dich zukommen.
Professionelle Begutachtung unerlässlich: Eine Besonderheit des schwedischen Immobilienmarkts liegt im Gewährleistungsrecht. Nach dem Kauf gibt es kaum Möglichkeiten, Ansprüche wegen versteckter Mängel geltend zu machen. Die Investition in einen unabhängigen Gutachter ist daher unbedingt angeraten, denn die Kosten sind im Verhältnis zum potenziellen Risiko auf jeden Fall gerechtfertigt.
Maklerdienstleistungen optimal nutzen: In Schweden trägt der Verkäufer die Maklerprovision, wodurch du viel Geld sparen kannst, aber dennoch von den Services profitierst. Gleichzeitig übernehmen Makler hier deutlich mehr Aufgaben als in anderen Ländern üblich, etwa viele rechtliche Aspekte des Kaufprozesses. Ein Makler mit guten Sprachkenntnissen kann dabei helfen, kulturelle und rechtliche Unterschiede zu überbrücken
Spare bares Geld beim Geldtransfer: Du kannst bei deinem Hauskauf in Schweden clever sparen, indem du für die Überweisung des Kaufbetrags Wise oder OFX statt klassischer Banken nutzt. Wise zum Beispiel arbeitet nämlich mit echten Devisenmittelkursen und verzichtet auf versteckte Aufschläge – so bleiben dir schnell mehrere tausend Euro mehr in der Tasche.
Wie findet man ein Haus in Schweden?
Die Suche nach deinem Traumhaus in Schweden kannst du auf zwei Wegen angehen: Über Online-Portale oder mit Unterstützung eines Maklers. Beide Optionen haben ihre Vorteile.
Immobilienportal oder Makler – was ist besser?
Die digitale Suche über Portale bietet dir einen ersten, umfassenden Überblick über den schwedischen Markt. Du kannst in Ruhe stöbern, Preise vergleichen und dir einen Eindruck von verschiedenen Regionen verschaffen. Die größten schwedischen Plattformen wie Hemnet.se sind übersichtlich gestaltet und bieten oft auch englischsprachige Versionen.
Ein Makler hingegen bringt zwei entscheidende Vorteile mit: Erstens kennt er den lokalen Markt und hat oft Zugang zu Objekten, noch bevor sie öffentlich inseriert werden. Zweitens – und das ist besonders wertvoll – übernimmt er die gesamte Kaufabwicklung und ist daher unverzichtbar. Da der Verkäufer die Maklerprovision trägt, entsteht dir kein Nachteil.
Unser Tipp: Starte deine Suche auf den Portalen, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen. Wenn du erste Favoriten gefunden hast, hole dir einen Makler ins Boot. Die Kombination aus eigenständiger Recherche und professioneller Unterstützung hat sich bewährt.
Schwedische Immobilienportale
Die großen schwedischen Immobilienportale bieten dir einen hervorragenden ersten Einblick in den Markt.
Hemnet.se ist dabei der unangefochtene Marktführer – praktisch jede schwedische Immobilie wird hier inseriert. Die Seite bietet ausgefeilte Suchfilter und detaillierte Objektbeschreibungen.
Booli.se geht noch einen Schritt weiter und liefert zusätzlich wertvolle Marktanalysen und Preistrends für jede Region.
Wenn du es etwas persönlicher magst, ist Blocket.se einen Blick wert – hier findest du auch private Angebote und manchmal echte Geheimtipps.
Deutsche Portale für Schweden-Immobilien
Für den Einstieg kannst du auch deutschsprachige Portale nutzen. SchwedenImmobilien24.de ist dabei besonders hilfreich, da die Seite speziell auf deutschsprachige Käufer ausgerichtet ist. Auch die bekannten Plattformen Immoscout24.de und Immowelt.de haben eigene Schweden-Rubriken. Der Vorteil: Alle Informationen sind direkt auf Deutsch verfügbar.
Große schwedische Maklerunternehmen
Die etablierten Maklerhäuser in Schweden sind wahre Profis im Umgang mit internationalen Käufern. Besonders in beliebten Ferienhaus-Regionen findest du Makler, die fließend Deutsch oder Englisch sprechen, was den Kauf deutlich erleichtert.
Fazit zum Hauskauf in Schweden
Der Hauskauf in Schweden gestaltet sich ziemlich unkompliziert: Eine transparente Preisgestaltung, niedrigere Nebenkosten und professionelle Makler, die dich durch den gesamten Prozess begleiten, machen den Erwerb deutlich einfacher als in vielen anderen Ländern.
Während die Metropolregionen auf internationalem Preisniveau liegen, bieten ländliche Gebiete noch echte Chancen für den Traum vom bezahlbaren Eigenheim. Auch eine gründliche Begutachtung der Immobilie, die Wahl eines erfahrenen Maklers und die clevere Nutzung von Finanzdienstleistern wie Wise für internationale Überweisungen können dir viel Geld sparen.
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FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Schweden
Kann ich als Österreicher in Schweden eine Immobilie kaufen?
Ja, als EU-BürgerIn kannst du problemlos in Schweden eine Immobilie kaufen – ganz ohne besondere Genehmigungen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf in Schweden?
Die schwedischen Banken verlangen in der Regel eine Anzahlung von mindestens 15% des Kaufpreises.
Ist Schweden ein gutes Land, um eine Immobilie zu kaufen?
Absolut! Schweden punktet mit wunderschöner Natur, hoher Lebensqualität und einem stabilen Immobilienmarkt.
Sind Häuser in Schweden teuer?
Das kommt auf die Region an: In Stockholm oder Göteborg sind die Preise hoch, während ländliche Gegenden deutlich günstiger sind.
Kann ich als österreichischer Rentner in Schweden leben?
Ja, auch RentnerInnen sind in Schweden herzlich willkommen.
Welche Regionen sind für den Hauskauf in Schweden am beliebtesten?
Besonders gefragt sind Stockholm, Göteborg und Malmö – aber auch die ländlichen Regionen Småland und Dalarna sind bei Naturliebhabern beliebt.