Wohnung in Dubai kaufen: Der komplette Ratgeber für Österreicher 2025
Dubai bietet Mietrenditen von bis zu 8 %, keine Grundsteuer, und bereits ab ca. 300.000 € kannst du als Österreicher eine Eigentumswohnung inklusive Visumsoption erwerben.
Wir zeigen dir, welche Renditen, Kosten und Gebühren auf dich zukommen, welche Lagen in Dubai aktuell am interessantesten sind – und wie du beim Kauf eines Hauses oder Apartments am meisten Geld sparen kannst.
- In Freehold-Zonen dürfen Österreicher 100 % Eigentum erwerben
- Keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragsteuer und keine Grundsteuer (Dubai-Resident).
- Dubai-Banken finanzieren bis zu 70 % des Kaufpreises, Zinsen liegen bei 4–5 % p.a.
- Ab 750.000 AED (ca. 190.000 €) erhältst du ein 2-Jahres-Visum, ab 2 Mio. AED (ca. 500.000 €) das 10-Jahres-Visum.
Warum in Dubai in Immobilien investieren? Vorteile für Österreicher
Es gibt einige Gründe, weshalb Dubai für Investoren aus Österreich interessanter wird. Eine davon sind die attraktiven Mietrenditen von teilweise über 7 %. Die Entwcklung seit 2020 – mit Preissteigerungen von teils über 70% in fünf Jahren, zeigt sogar teilweise höhere Preise und es zeigt Dubais Attraktivität als Krisenresilienter „Safe Haven“ für Anleger.
Wir haben die aktuelle Marktlage einmal genauer angeschaut und zeigen dir, welche Vorteile es aktuell bringt, wenn man in Dubai ein Haus, eine Wohnung oder ein Apartment kaufen will.
Steuerliche Vorteile im Vergleich zu Österreich
Natürlich - Steuerfreiheit ist mitunter Investitionsgrund Nr. 1 – denn in den Emiraten fällt keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen oder Kapitalerträge an. Auch eine jährliche Grundsteuer gibt es nicht. Jeder Euro an Miete bleibt also brutto = netto in deiner Tasche – zumindest lokal. Dazu kommt: Dubai erhebt keine Vermögenssteuer und kennt keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer (wie du sie aus Österreich kennst) auf Immobilien. Dieses steuerliche Nullum ist ein gewaltiger Anreiz.
Achtung: Bleibst du in Österreich steuerlich ansässig, musst du die Einkünfte dort versteuern – die Vorteile gelten nur, wenn du nach Dubai ziehst.
Renditeaussichten und Wertsteigerungspotenzial
Die Mietrenditen in Dubai zählen zu den höchsten weltweit. In vielen guten Lagen liegen sie durchschnittlich zwischen 5 % und 8 % pro Jahr in einzelnen Fällen sogar bis zu 10 % oder mehr – deutlich höher als etwa in Wien, wo Wohnungsrenditen oft nur um 3–4 % betragen.
So sind beliebten Vierteln wie Dubai Marina oder Business Bay sind 6-7% Mietrendite realistisch, günstigere Wohnanlagen wie Jumeirah Village Circle erreichen sogar bis zu 7,25% Rendite. Dein investiertes Kapital arbeitet in Dubai also deutlich effektiver. Gleichzeitig besteht langfristig die Chance auf Wertsteigerungen, da Dubai stetig wächst.
Lebensqualität und Infrastruktur
Dubai bietet eine Mischung aus hoher Liquidität, internationaler Käuferschaft und staatlicher Förderung. Über 85% der Einwohner sind Expats, was für eine konstant hohe Entwicklung und Anpassung sorgt.
Das beginnt bei der modernen Infrastruktur – von luxuriösen Wohnanlagen, Einkaufsmalls und Restaurants bis hin zu hervorragender Gesundheitsversorgung und internationalen Schulen. Die Stadt ist extrem sicher: Dubai zählt zu den fünf sichersten Städten der Welt, mit sehr niedriger Kriminalitätsrate und hoher politischer Stabilität.
Rechtliche Voraussetzungen: Was Österreicher beim Immobilienkauf in Dubai beachten müssen
Der wichtigste Punkt: Ja, du darfst als Österreicher in Dubai eine Wohnung kaufen – und zwar mit 100 % Eigentum, sofern sich die Immobilie in einer der ausgewiesenen Freehold-Zonen befindet. Diese Gebiete sind speziell für ausländische Käufer freigegeben – darunter z. B. Downtown, Marina, JVC oder Palm Jumeirah.
Eigentumsrechte für Ausländer in Dubai
Möchtest du also als Österreicher eine Wohnung oder ein Haus in Dubai kaufen, gilt nur eines: Nicht überall darfst du kaufen. Dubai unterscheidet klar zwischen zwei Formen:
Bedeutung | Was heißt das für dich? | |
|---|---|---|
Freehold | Volles Eigentum auf unbegrenzte Zeit, mit Grundbucheintrag auf deinen Namen | ✅ Als Ausländer erlaubt – du wirst rechtlich Eigentümer |
Leasehold | Nutzungsrecht für meist 99 Jahre – Eigentum bleibt beim Emirat oder der Entwicklungsgesellschaft | 🚫 Für Kapitalanlage unattraktiv – kein volles Eigentum |
Wichtig: Ausländer dürfen nur in sogenannten „Designated Freehold Areas“ kaufen. In diesen Zonen kannst du problemlos Eigentum erwerben – mit vollen Rechten, Weiterverkaufsmöglichkeit und Grundbucheintrag (Title Deed) auf deinen Namen.
Kaufst du außerhalb dieser Zonen, bist du im Leasehold-Bereich. Das heißt: Du darfst die Wohnung nutzen, aber besitzt sie nicht wirklich – vergleichbar mit einem Erbbaurecht.
Visaoptionen durch Immobilienkauf
Ein Immobilienkauf allein verleiht dir nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Aber: Ab einem Kaufpreis von 750.000 AED (ca. 190.000 €) kannst du ein 2-Jahres-Investorenvisum beantragen. Ab 2 Millionen AED (ca. 500.000 €) bekommst du das 10-Jahres-Golden Visa.
Bei allen Visa gilt: Die Immobilie muss auf deinen Namen im Grundbuch eingetragen sein. Und bei finanzierten Objekten musst du nachweisen, dass mindestens der entsprechende Eigenanteil bereits abbezahlt ist (z. B. 750.000 AED für das Investor Visa).
Dazu kommen:
Gesundheitscheck vor Ort (Röntgen + Bluttest)
Beantragung bei der Ausländerbehörde (GDRFA)
Gebühren zwischen 3.000 und 4.500 AED (je nach Visumtyp)
Der Kaufprozess Schritt für Schritt: Wohnung in Dubai kaufen Anleitung
Dubai hat einen schnellen, klar strukturierten Kaufprozess, aber man muss ihn kennen. Du solltest aber in der Lage sein, mindestens 20–30 % Anzahlung zu leisten – gerade bei Finanzierungen. Wenn du eine Hypothek willst, fordern Banken Kontoauszüge, Einkommensnachweise und eine saubere Kredithistorie.
Aber: Ein reiner Barkauf ist problemlos möglich – viele Österreicher kaufen in Dubai ohne Kredit, weil es einfach schneller und stressfreier ist. Auch ein Wohnsitz in Dubai ist nicht Voraussetzung – du kannst also aus Österreich heraus kaufen und deine Immobilie vermieten oder später selbst nutzen.
Budget, Finanzierungsart und Ziel, das sind die drei Grundbausteine, die zuerst geklärt werden müssen. Wir haben dir hierfür einen Fahrplan zusammengestellt:
Vorbereitung und Recherche
Willst du vermieten oder selbst einziehen? Wie viel Eigenkapital steht dir zur Verfügung? Zahlst du bar oder brauchst du einen Kredit? In Dubai liegt die Einstiegssumme für brauchbare Immobilien meist bei ca. 300.000 € aufwärts, hinzu kommen Nebenkosten von etwa 6–8 %.
Tipp: Recherchiere vorab auf den großen Plattformen wie Bayut, Property Finder oder Dubizzle. Dort bekommst du schnell ein Gefühl für Marktpreise, Lagen und typische Wohnungsgrößen.
Besichtigung und Auswahl der Immobilie
Ist dein Ziel definiert, geht es an die Suche. Nutze die genannten Immobilienportale oder kontaktiere einen Makler – viele deutschsprachige Agenturen in Dubai sind auf ausländische Käufer spezialisiert.
Vergleiche Grundrisse, Servicegebühren, Mietpreise und Standortvorteile genau. Falls du nicht vor Ort bist, bieten viele Anbieter Live-Video-Touren oder 360°-Ansichten. Wichtig: Achte auf Bauqualität, Mikrolage und Wartungskosten – die machen oft den Unterschied zwischen den angezeigten Preisen.
Preisverhandlung und Reservierung
Die Angebotspreise in Dubai sind verhandelbar – auch 5–10 % Nachlass sind drin, je nach Objekt. Ist man sich einig, wird ein Memorandum of Understanding (MoU) unterzeichnet. Gleichzeitig zahlst du 10 % Anzahlung – meist per Scheck oder Überweisung auf ein Treuhandkonto. Bei Neubauten (Off-Plan) läuft die Reservierung direkt über den Entwickler – hier gelten feste Zahlungspläne, z. B. 10 % bei Vertragsunterzeichnung, 40 % während des Baus, 50 % bei Übergabe.
Vertragsabschluss und Eigentumsübertragung
Die Eigentumsübertragung findet in einem Trustee Office oder beim Dubai Land Department (DLD) statt. Du bringst den Restkaufpreis mit – meist als Cashier’s Check (bankbestätigt) – sowie rund 4 % DLD-Gebühren und die Maklerprovision (ca. 2 %). Nach Unterschrift des Kaufvertrags erhältst du den offiziellen Title Deed, der dich als Eigentümer einträgt. Ein Notar ist in Dubai nicht nötig – der gesamte Ablauf ist standardisiert und digital erfasst.
Internationale Geldtransfers für den Immobilienkauf
Du musst den Kaufpreis meist in AED (Dirham) leisten. Traditionelle Banküberweisungen sind zwar möglich, aber oft teuer – wegen versteckter Gebühren und schlechter Wechselkurse..
International aufgestellte Anbieter wie Wise oder OFX sind deutlich günstiger: Sie bieten den aktuellen, tagesgenauen Wechselkurs, niedrige Gebühren und schnelle Ausführung. Zudem hast du hier ein Multiwährungskonto. Bei Summen über 500.000 € kann das leicht über 5.000 € Ersparnis bedeuten – allein durch den besseren Kurs.
Praktische Tipps zur Optimierung des Geldtransfers
Kurz und knapp: Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt, der Euro schwankt. Prüfe den Kursverlauf. Bei größeren Summen lohnt es sich, den Betrag in Tranchen zu überweisen.
Bei Transfers über 10.000 € wirst du nach dem Verwendungszweck und Nachweisen gefragt. Halte also MoU, Rechnungen oder den Kaufvertrag bereit. Wise und OFX haben klare Prozesse – gib beim Überweisen immer an, dass es sich um einen Immobilienkauf handelt – dann geht der Prozess schnell.
Willst du das Geld auf dein eigenes Konto in den VAE senden oder direkt an das Escrow-Konto des Verkäufers?
Beides ist möglich – aber kläre das frühzeitig mit dem Makler oder Anwalt. Bei Wise kannst du auch AED auf deinem Multi-Währungs-Konto halten und später übertragen.
Kosten und Gebühren beim Immobilienkauf in Dubai
Du hast ein Objekt im Blick? Dann geht es jetzt ans Rechnen. Denn der Kaufpreis ist nur der Anfang – daneben kommen einmalige Kaufnebenkosten, laufende Ausgaben und steuerliche Folgen, die du einkalkulieren musst.
Und nicht zu vergessen: Auch der Geldtransfer nach Dubai kann dich Tausende kosten, wenn du’s falsch machst.
Aktuelle Wohnungspreise in Dubai
Während du in zentralen Luxuslagen wie Downtown oder der Palm tief in die Tasche greifen musst, bekommst du in aufstrebenden Vierteln wie JVC oder Dubai Hills Estate deutlich mehr Fläche für weniger Geld.
Stadtteil | Preis pro m² (ca.) | Typische Zielgruppe | Mietrendite (brutto) |
|---|---|---|---|
Downtown Dubai | 6.000 – 7.500 € | Investoren, Eigennutzer, Expats mit Top-Gehalt | ~5 % |
Dubai Marina / JBR | 4.200 – 6.500 € | Expats, Touristen, Vermieter | ~6–7 % |
Palm Jumeirah | 6.500 – 9.000 € | Luxuskäufer, Selbstnutzer | ~4–5 % |
Business Bay | 3.500 – 5.100 € | Berufstätige, Kapitalanleger | ~6–7 % |
Dubai Hills Estate | 3.000 – 4.600 € | Familien, Langzeitinvestoren | ~5–6 % |
Jumeirah Village Circle | 1.900 – 2.800 € | Budgetkäufer, Renditejäger | ~7–8 % |
Stand 2025. Preise je nach Objektzustand, Etage, Ausstattung, Developer - nach oben keine Grenzen
Einmalige Kosten und Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Neben dem Kaufpreis musst du in Dubai mit etwa 7–8 % Zusatzkosten rechnen – je nach Kaufmodell (Off-Plan, Bestandsimmobilie) und ob du mit oder ohne Finanzierung kaufst.
Kostenposten | Höhe / Erklärung |
|---|---|
Dubai Land Department (DLD) | 4 % vom Kaufpreis + ca. 600 AED Bearbeitungsgebühr |
Trustee Office | ca. 1.050 € pauschal (bei Objekten über 500.000 AED) |
Maklerprovision | ca. 2 % vom Kaufpreis (verhandelbar) |
Notar (nicht nötig) | entfällt – alles läuft über Trustee und DLD |
Hypothekengebühren (falls Kredit) | 0,25 % Darlehenssumme + Bankgebühren (ca. 1 %) |
NOC vom Bauträger | 500–5.000 AED, je nach Anbieter |
Übersetzung, Vertrag, Beratung | optional, je nach Bedarf |
Nicht vergessen: Auch der bereits erwähnte Geldtransfer verursacht indirekte Kosten. Wer über seine Hausbank überweist, zahlt oft 2–3 % durch versteckte Wechselkursaufschläge. Bei Wise entfallen undurchsichtige Kosten – du siehst direkt vorab, wie hoch die Gebühren sind und hast ein Multiwährungskonto, dass dann in Zukunft genutzt werden kann, um in AED zu überweisen.
Laufende Kosten nach dem Kauf – was kostet dich die Wohnung pro Jahr?
Als Eigentümer musst du mit laufenden Ausgaben rechnen – auch wenn du die Wohnung vermietest.
Kostenart | Höhe (Richtwert) | Das kommt zusammen: |
|---|---|---|
Service Charges | 10–30 AED / sqft / Jahr | Hausgeld für Betrieb, Pool, Sicherheit |
Strom & Wasser (DEWA) | 200–600 AED / Monat | Hängt stark von AC-Nutzung ab |
Chiller Fees | teils separat berechnet | Bei zentraler Klimatisierung |
Instandhaltung / Reparatur | 1–2 % vom Immobilienwert p.a. | Rücklagen für Wartung, z. B. AC |
Hausratsversicherung | 500–1.500 AED / Jahr | Optional, aber ratsam |
Property Management | 5–8 % der Jahresmiete | Nur bei Fremdvermietung |
Tipp: Gute Apartments haben niedrige Service Charges und effiziente AC-Systeme – das macht auf 10 Jahre einen massiven Unterschied.
Steuerliche Aspekte für österreichische Käufer
Mieteinnahmen aus deiner Dubai-Immobilie (vor 2023) waren in Österreich von der Steuer befreit (allerdings unter Progressionsvorbehalt, d.h. sie erhöhten den Steuersatz für dein übriges Einkommen).
**⚠️ Achtung** – Neue Regelung (gültig für 2025): Nach der neuen Anrechnungsmethode sind deine Mieteinnahmen aus Dubai in Österreich voll steuerpflichtig. Du musst sie in deiner jährlichen Einkommensteuererklärung angeben und mit deinem persönlichen, progressiven Einkommensteuersatz (bis zu 55 %) versteuern.
Österreich würde eine in den VAE gezahlte Einkommensteuer anrechnen – da die VAE aber keine Einkommensteuer für Privatpersonen erheben, beträgt die Anrechnung null. Effektiv zahlst du also den vollen österreichischen Steuersatz auf deine Mieteinnahmen aus Dubai.
Finanzierung einer Immobilie in Dubai als Österreicher
Die Bedingungen sind anders als in Österreich – strenger bei Dokumenten, flexibler bei Zahlungsmodellen, aber insgesamt gut machbar.
Du brauchst jedoch solides Eigenkapital, eine nachvollziehbare Geldquelle und einen Plan, wie du dein Geld effizient nach Dubai bringst.
Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer
In Dubai gibt es drei Optionen, wie du als Österreicher deine Immobilie finanzieren kannst:
Hypothek bei einer lokalen Bank (Dubai Mortgage): Viele Banken in den VAE – z. B. Emirates NBD, Mashreq, HSBC oder Abu Dhabi Islamic Bank – bieten Hypotheken auch für Nicht-Residenten an. Heißt: Du brauchst kein Wohnsitzvisum, kannst aber trotzdem finanzieren (Eigenkapita. mind. 25–50 % je nach Bank; LTV (Loan-to-Value - 50 - 75 %); Zinssatz etwa bei 3 - 5 %; Tilgung meist annuitätisch, monatlich).
Zahlungspläne direkt vom Entwickler (Off-Plan Financing: Wenn du eine Neubauwohnung vom Bauträger kaufst, bekommst du oft interne Zahlungspläne ohne klassische Bankfinanzierung. Die Raten orientieren sich am Baufortschritt oder werden nach Übergabe gestreckt (Payment Plans: z. B. 10 % Anzahlung, dann Raten bis zum Bauende)
Finanzierung über Österreich (z. B. Beleihung): Austro-Banken vergeben kaum direkte Auslandshypotheken für Dubai. Was aber geht: Du beleihst eine Immobilie in Österreich und nutzt das frei gewordene Kapital für den Kauf in Dubai. Deine Bank kann in Dubai keine Grundschuld eintragen – das heißt, sie sichert sich rein über dein Vermögen in Österreich ab. Es bleibt also ein klassischer Konsum- oder Hypothekarkredit im Inland, nicht ein Objektkredit für Dubai.
Anforderungen und Voraussetzungen für Hypotheken
Die Banken rechnen mit der sogenannten Debt Service Ratio (DSR) – das heißt: Deine monatliche Kreditrate darf meist nicht mehr als 50 % deines Nettoeinkommens ausmachen. Verdienst du z. B. 5.000 € netto, darf deine Monatsrate bei maximal 2.500 € liegen. Bei Selbstständigen wird meist ein Durchschnitt über 12 Monate gebildet. Zudem brauchst du:
Gültiger Reisepass
Kontoauszüge der letzten 6 Monate (EU oder weltweit)
Gehaltsnachweise (z. B. Lohnzettel oder Steuerbescheid)
Arbeitsvertrag oder Nachweis über selbstständige Tätigkeit
Bonitätsnachweis (z. B. KSV-Auszug oder ähnliche Kreditwürdigkeitseinstufung)
Kaufunterlagen zur Immobilie (z. B. Reservierungsbestätigung oder MoU)
Geldtransfer nach Dubai – ohne Verluste finanzieren
Egal ob du bar zahlst oder eine Finanzierung nutzt – der Restbetrag muss in Dirham (AED) nach Dubai überwiesen werden.
Hausbanken nehmen bei Auslandsüberweisungen gerne 2–3 % an versteckten Wechselkursaufschlägen. Bei 200.000 € sind das 4.000–6.000 € Verlust – nur weil du „den Standardweg“ genommen hast. Wise und OFX sind dafür meist deutlich günstigere Versionen.
Euro in AED Wechselkurs 2025
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Dubai Wohnung kaufen und vermieten: Renditeoptimierung
Wie bereits erwähnt, sind über 80 % der Bevölkerung Expats. Es zeigt sich also, dass viele Menschen das Land besuchen, bleiben und eben auch Wohnungen zum Leben suchen. Denn viele Mieten und kaufen nicht. Mietrenditen 2025 (brutto):
Studio / 1-Bedroom: 6–8 %
2-Bedroom: 5–7 %Villen / große Apartments: 4–6 %
Die Nachfrage ist stark bei:
Berufstätigen aus Europa, Indien, Russland, China
Expats mit Firmenbudgets
Touristen & Digital Nomads (bei Kurzzeitvermietung)
Saisonalen „Überwinterern“ aus Europa
Die besten Standorte für den Wohnungskauf in Dubai
- Palm Jumeirah
Symbol für Luxus. Direkt am Meer, mit Privatstränden, Hotelresorts und High-End-Apartments. Ideal für Ferienvermietung oder solvente Langzeitmieter. Kaufpreise hoch – aber stabil. Rendite: 4–5 %, dafür enorme Prestige und Nachfrage in der Hochsaison. - Dubai Marina
Modern, international, dynamisch. Hohe Mietnachfrage durch Expats. Alles fußläufig – Strand, Metro, Restaurants. Renditen oft bei 6–7 %. Viel Angebot, aber auch viel Nachfrage. Gut geeignet für 1–2 SZ Apartments. - Downtown Dubai
Zentraler geht’s nicht. Burj Khalifa, Dubai Mall, Business Bay direkt daneben. Für Geschäftsreisende, Airbnb oder urbane Eigennutzung. Preise hoch, Renditen 5–6 %, aber top Werthaltigkeit.
Luxuriöse Wohngegenden
- Palm Jumeirah
Symbol für Luxus. Direkt am Meer, mit Privatstränden, Hotelresorts und High-End-Apartments. Ideal für Ferienvermietung oder solvente Langzeitmieter. Kaufpreise hoch – aber stabil. Rendite: 3–5 %, dafür enorme Prestige und Nachfrage in der Hochsaison. - Dubai Marina
Modern, international, dynamisch. Hohe Mietnachfrage durch Expats. Alles fußläufig – Strand, Metro, Restaurants. Renditen oft bei 6–7 %. Viel Angebot, aber auch viel Nachfrage. Gut geeignet für 1–2 SZ Apartments. - Downtown Dubai
Zentraler geht’s nicht. Burj Khalifa, Dubai Mall, Business Bay direkt daneben. Für Geschäftsreisende, Airbnb oder urbane Eigennutzung. Preise hoch, Renditen 5–6 %, aber top Werthaltigkeit.
Aufstrebende Viertel mit Wertsteigerungspotenzial
- Dubai South
Infrastruktur im Bau, Flughafen Al Maktoum und Expo-Gelände in direkter Nähe. Derzeit günstig, viel Raum für Wachstum. Ideal für Investoren mit Zeithorizont. Günstige Preise, aber steigende Nachfrage. Steigerung von aktuell 7–9 % möglich. - Jumeirah Village Circle (JVC)
Beliebt bei jungen Expats und Familien. Noch relativ günstige Einstiegspreise, viele neue Projekte, gute Mietrendite. Derzeit einer der Top-Rendite-Standorte in Dubai mit 8–10 % – für Studios oder 1-Bedroom-Units. - Dubai Hills Estate
Grünes, modernes Wohnquartier mit Parkanlagen, Golfplatz und Familienfokus. Entwickelt von Emaar – solide Bauqualität. Preislich über JVC, aber mit sehr guter Infrastruktur und Werterhalt. Wertsteigerung bei ca. 4–6 %, aber mit Luft nach oben.
Familienfreundliche Gegenden
- Arabian Ranches
Villengegend mit Schulen, Parks und viel Ruhe. Sehr beliebt bei westlichen Familien. Weniger für Rendite (3–5%), mehr für Eigennutzung oder gehobene Langzeitmieter. Wertstabil! - Emirates Hills
„Beverly Hills von Dubai“ – wenn Geld keine Rolle spielt. Freistehende Luxusvillen in Gated Communities. Eignet sich kaum für klassische Vermietung, eher für Eigenbedarf oder Ultra-High-Net-Worth-Anleger. - The Springs
Ruhige Wohngegend mit Townhouses, Seen und Grünflächen. Gute Mischung aus Preis und Lebensqualität. Ideal für kleinere Familien. Beliebt bei Langzeitmietern – solide Steigerungen um 5–6 %.
Immobilientypen in Dubai: Welche Optionen gibt es?
Apartments machen rund 80 % des Marktes aus. Kein Wunder: Sie sind pflegeleicht, gut vermietbar und in zentraler Lage verfügbar. Sie befinden sich meist in einem Hochhaus oder Mid-Rise-Gebäude. Oft mit Pool, Fitnessraum, Tiefgarage und Sicherheitsdienst. Studios bis 2-Zimmer-Wohnungen in Marina, Downtown, JVC oder Business Bay sind aktuell am stärksten gefragt.
Dann gibt es noch Villen und Häuser
Mehr Platz, mehr Privatsphäre – dafür aber auch höherer Preis. Villen sind freistehende Einfamilienhäuser mit Garten, oft in sogenannten Gated Communities. Townhouses sind Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, etwas günstiger und kompakter. Du findest sie z. B. in Dubai Hills Estate, Arabian Ranches oder The Springs. Die Mietrendite ist bei Villen meist etwas geringer als bei Apartments.
So findest du deine zukünftige Wohnung in Dubai
Da der Mark wächst, entwickeln sich natürlich auch viele Angebote mit, die einem die Möglichkeit geben, direkt online Wohnungen zu finden. Natürlich unterscheiden sich Anbieter und jeder fokussiert sich auf ein spezifisches Segment. Man muss also auch diese Seite des Marktes einmal kennenlernen:
Property Website oder Makler – was ist besser?
Online-Plattformen bieten dir sofort einen Überblick über tausende Angebote – mit Filtermöglichkeiten nach Lage, Preis, Größe und Bauträger. Du kannst Fotos vergleichen, Grundrisse ansehen und direkt mit dem Anbieter in Kontakt treten. Das spart Zeit – wenn du dich gut auskennst.
Ein guter Makler hingegen kennt den Markt in- und auswendig. Er hilft dir nicht nur bei der Suche, sondern begleitet dich durch den ganzen Kaufprozess, kennt die Fallen (z. B. versteckte Gebühren, Leerstandsraten, Bauqualität) und verhandelt oft bessere Preise. Oft lässt er sich jedoch auch was kosten.
Die wichtigsten Immobilienportale in Dubai
| Plattform | Beschreibung |
|---|---|
| Propertyfinder.ae | Marktführer. Sehr übersichtlich, viele Filter, aktuelle Listings, gute Kartensuche. |
| Allproperties.ae | Häuser, Apartments, Studios – jedoch im Luxussegment (auch junge Projekte) |
| Bayut | Ebenfalls groß. Viele Angebote, oft identisch mit Property Finder. |
| Dubizzle | Ursprünglich ein Kleinanzeigenportal, inzwischen Teil von Bayut. |
| rightmove.co.uk | Einige Dubai-Apartments von UK-Maklern |
| Developer-Websites | Für Neubauten direkt bei Emaar, DAMAC, Nakheel oder Sobha. |
| Maklerseiten | Viele Agenturen haben eigene Listings. |
Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Dubai vermeiden
Eines ist klar – wer sich lange Zeit mit dem Immobilienkauf in Dubai auseinandersetzt, kann sich leicht romantisieren. Alles glänzt und lockt mit außergewöhnlicher Sorgfalt in den Anlagen. Rationalität und Kostenkalkulation müssen jedoch nüchtern bleiben:
Finanzielle Fehlkalkulationen
Einer der häufigsten Fehler: Der Blick bleibt beim Kaufpreis stehen. Doch die Realität beginnt erst danach. Transfergebühr, Maklercourtage, Trustee-Kosten, Möblierung, Service Charges – schnell summieren sich die Nebenkosten auf 7–9 % des Kaufpreises. Wer das vergisst, steht bei Schlüsselübergabe mit leeren Taschen da.
Noch gravierender: Der Wechselkurs wird nicht ernst genommen.
Bei einer Investition von 250.000 € in eine AED-denominierte Immobilie entscheidet der EUR/AED-Kurs über mehrere Tausend Euro Differenz. Eine klassische Bank, die 2,5 % Wechselkursaufschlag einpreist, kostet dich 6.250 € – ganz ohne es offen auszuweisen. Wer stattdessen über Anbieter wie Wise überweist, sichert sich immer den aktuellen Mittelkurs und zahlt eine vorab ausgewiesene Gebühr.
Standort- und Objektauswahl
Ein weiterer Kardinalfehler: Der falsche Standort. Wer glaubt, in Dubai sei „alles gut vermietbar“, hat den Markt nicht verstanden. Während eine Wohnung in Jumeirah Village Circle binnen Tagen vermietet ist, steht ein vergleichbares Objekt in Dubai Investment Park drei Monate leer.
Die Nachfrage ist nicht gleichmäßig verteilt – sie konzentriert sich auf zentrale, gut angebundene Viertel. Wer das ignoriert, verliert jedes Jahr mehrere Monatsmieten – oder muss im schlimmsten Fall mit Rabatt vermieten.
👉 Leben in Dubai als Österreicher: Praktische Tipps
- Einreise und Aufenthalt: Als Österreicher kannst du dich 90 Tage innerhalb von 180 Tagen visumfrei in den VAE aufhalten. Wenn du dauerhaft in Dubai leben möchtest – z. B. als Überwinterer oder Unternehmer –, brauchst du ein Residence Visa.
- Gesundheit & Versicherung: Die Gesundheitsversorgung in Dubai ist erstklassig – aber privat. Ohne Versicherung zahlst du schnell 100 € für einen Arztbesuch. Mit dem Visa-Antrag musst du eine Krankenversicherung nachweisen.
- Führerschein: Österreichische Führerscheine werden in Dubai anerkannt und können ohne Prüfung umgeschrieben werden – sobald du ein Residence Visa hast.
- Auto & Transport: Uber, Careem und Taxis sind günstig und zuverlässig. Der öffentliche Nahverkehr (Metro, Tram, Bus) ist modern, aber noch ausbaufähig.
- Sprache: Englisch reicht oft. Selbst bei Behörden ist Arabisch nicht zwingend nötig – fast alle Expats leben komplett auf Englisch.
Unsere abschließenden Gedanken
Der beste Tipp: Mit Strategie handeln, weniger mit Bauchgefühl. Es lassen sich klare Zahlen erkennen und wichtige Informationen über den Hauskauf in Dubai finden. Daher nochmal die wichtigsten Punkte:
- Kauf nur in Freehold-Zonen, sonst besitzt du nichts.
- Rechne mit 7–8 % Nebenkosten – neben dem reinen Kaufpreis.
- Finanzierung ist möglich, aber du brauchst Eigenkapital.
- Mieteinnahmen sind steuerfrei in Dubai, aber in Österreich steuerpflichtig.
- Lage, Bauqualität und Mietnachfrage entscheiden über deinen Erfolg.
- Wise oder OFX sparen dir beim Geldtransfer mehrere Tausend Euro – ohne Risiko.
Zudem vergiss nicht den wichtigen Schritt den Geldtransfer zu regeln.
Du kannst jederzeit kostenlos ein Konto bei Wise erstellen, simuliere den Transfer, schau dir die Kosten an und erledige einen Schritt nach dem anderen. Viel Erfolg!
FAQs
Kann ich als Österreicher in Dubai Eigentum kaufen?
Ja, in ausgewiesenen Freehold Areas darfst du 100 % Eigentum erwerben – mit Grundbucheintrag auf deinen Namen.
Was sind die besten Gegenden für Investitionen?
Für Rendite: Jumeirah Village Circle, Business Bay. Für Prestige: Palm Jumeirah, Downtown. Für Familien: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches.
Ist eine Immobilieninvestition in Dubai sicher?
Ja, Dubai hat ein zentralisiertes, digitales Grundbuchsystem. Titel werden vom Dubai Land Department garantiert – die Rechtssicherheit ist hoch.
Bekomme ich als Ausländer einen Immobilienkredit?
Ja, mit mindestens 25–50 % Eigenkapital. Banken prüfen Einkommen, Herkunftsnachweise und Objektwert. Auch Zahlungspläne ohne Bank sind möglich.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Rund 7–8 % des Kaufpreises: 4 % Transfergebühr, 2 % Makler, Trustee-Gebühren, ggf. Hypothekengebühr. Internationale Überweisungen können weitere Kosten verursachen – mit Wise vermeidbar.
Welche Visa gibt es für Immobilieneigentümer?
Ab 750.000 AED Investment erhältst du ein 2-Jahres-Visum, ab 2 Mio. AED das 10-jährige Golden Visa – inklusive Emirates ID und Aufenthaltsrecht.